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ソフト力で丸の内に魅力  2015.06.22






ソフト力で丸の内に魅力

杉山 博孝(すぎやま・ひろたか) 氏

[三菱地所社長]





 大手町と丸の内、有楽町に本社を置いている企業の

 売上高を合計すると、日本企業の総売上高の約10%

 になるはずです。集積している強さは確かにあると思い

 ます。

 しかし単にオフィスがある、ビルがあるだけではいけ

 ません。街ににぎわいを持たせるタウンマネジメントが

 必要です。それが街の強みになると思います。

 街というのはハードだけじゃなくて、ソフトがあって魅力的

 になるのです。その意味でソフトが非常に充実している

 ことは大きな強みです。


 人が楽しめる街や通りにするといった構想は舛添要一・

 東京都知事も表明されています。


 当社は東京駅前の新丸の内ビルディングで2007年の

 開業以来、ベンチャー企業の育成に取り組んできました。

 EGG JAPANというベンチャー育成のための場を用意し、

 外資系のベンチャー誘致にも力を入れています。


 外国人の方への生活の支援という意味では、英語の話せ

 るスタッフが常駐するクリニックも設けました。

 2012年秋に大手町にできた高層ビル、大手町フィナンシャル

 シティに進出してもらった聖路加国際病院のクリニックです。


 我々が考えているのは、東京がグローバルな都市間競争、

 特にアジアの都市との競争の中でどういう位置を占められ

 るかということ。今それが重要になっていると思っています。


 一時期は2016年から2017年頃にオフィスビルの大量供給が

 あると言われていましたが、工事費が上がったこともあり、

 計画が先送りされているケースもあるようです。

 2020年の東京オリンピックまで、それほど大きな供給がある

 わけではないですね。

 一方、需要の方は企業業績の改善でオフィスニーズが高まっ

 ているという感じがあります。

 我々の場合、丸の内に隣接する大手町では今、高層ビル

 建設を柱にした開発を進めていますが、強い引き合いを

 頂いています。

 当面はタイトな需給が続くと思います。


 我々は、投資資金が入るのであれば出し手は海外の投機家

 でも構わないという考え方はしません。

 むしろ重要視するのは、開発する街をどうマネジメントするか、

 どう魅力を高めるかという点です。

 そこが折り合わなければパートナーとなることはありません。


 ゼネコンさんは今まで厳しい環境下に置かれていた。

 足元で需給がタイトになっているわけですから、これまでの分

 を取り戻そうという気持ちがあるのでしょう。

 一方、我々は巨額の建設投資をつぎ込み、それによって頂く

 家賃を計算してプロジェクトが成り立つかどうかを考えています。

 当然、出せる工事費には限界があるわけです。

 三菱地所は設計会社も持っており、工事費がどの程度かかる

 のか、どうすれば下げられるのか、いろいろなノウハウがあり

 ます。それとゼネコンさんの考え方をすり合わせていくしかない

 のだと思います。


 シンガポールでアジア有数の不動産会社、キャピタランドと

 一緒に、当社としてはアジアで初めてのオフィスビル開発を

 進めてきました。

 約1270億円の事業費で当社のシェアは約10%。今年1月から

 テナントの入居が始まりました。

 他の東南アジア諸国連合(ASEAN)の国でも、バンコクや

 ジャカルタなどちゃんとした物件の選び方をすれば、

 十分面白いのかなと思っています。

 欧州でもパリで9階建てのオフィスビルを昨年末取得しました。

 ロンドンでは30年以上、ビジネスをやっていて7棟のビルを保有

 しています。

 米国も同様で、これらの国では我々はもうローカル企業だと

 思っているくらいです。


 現場とのコミュニケーションを大事にしています。

 でもただ言うだけではだめ。「実現するためにはどうすれば

 いいかを考えて提案しろ」と言っています。

 まだ具体化したものはありませんが、談論風発の場であり、

 教育の場として大事にしています。
 

  (PP.050-053)




三菱地所社長 杉山 博孝 氏

三菱地所社長 杉山 博孝 氏
(『日経ビジネス』 2015.06.22 号 P.051)
「日経ビジネスDigital」 2015.06.22






キーセンテンス


キーセンテンスは、

 街というのはハードだけじゃなくて、
 ソフトがあって魅力的になる 

です。


建物はハードです。それをどう使うかはソフト力に左右されます。
街づくりを考える場合、職住近接を考慮する必要もあるでしょう。
オフィス街だけを作って、土日祝日は人通りがなく、ガラガラの
状態ではいただけません。生活の場でなくてはなりません。


『日経ビジネス』は、FILE.丸の内 「『脱・10%の街』へ改造に向け
10年の計」というタイトルで丸の内のスペシャルリポートを掲載して
います。


その記事の中に、50年前の丸の内と、現在の丸の内を比較した
写真が掲載されています。50年間で大きく変貌したことが分かり
ます。



丸の内仲通りも様変わりした

丸の内仲通りも様変わりした
(『日経ビジネス』 2015.06.22 号 PP.046-047)
「日経ビジネスDigital」 2015.06.22








ポイント1


都市間のグローバル競争の中での位置付け


アジアの金融センターを考えますと、シンガポールに差を
付けられています。


日本がシンガポールを抜いて、アジアの金融センターに
なれるか、注目していきたいと思います。


外資系企業のオフィスが東京にどれだけあるかということ
も重要です。東京に魅力がなければ、企業は集まって
きません。当然、人もです。


東京の魅力的な都市(街)づくりが、大きなテーマです。





ポイント2


長期的視野に立って協力できるパートナー探し


米国の不動産投資ファンドは、不動産を取得した後、
十分な収益が得られると売却するというのが、
基本的なスタンスです。「ハゲタカ・ファンド」と揶揄
されましたが、彼らは全く意に介さなかったですね。
勝負に勝てばいい、という考え方が優先されたから
です。


一方、三菱地所などの日本のディベロッパーの多くは、
数十年という長期的な視野に立ち、収益を上げてゆく
ことを基本にしています。


どのような街づくりをしようと考えているか、いないか
の違いです。単なる金儲けだけではありません。
エコ・システムも考慮の対象です。


杉山さんは、「重要視するのは、開発する街をどう
マネジメントするか、どう魅力を高めるかという点です」
と述べています。





ポイント3


海外事業


国内のオフィス需要を見込んでのビル建設だけではなく、
海外の不動産を取得し、長期的にマネジメントしていく
ことも成長のために大切なことです。


不動産事業には莫大な金額がかかります。
短期間で回収しようとすれば、無理が生じます。
日本のディベロッパーは、米系企業のように、割り切って
金儲けすることに躊躇する気持ちが強いようです。


「厚顔無恥」という評価を受けることを潔しとしないからだ、
と考えています。





私見



2020年に開催される東京オリンピックは、
多数の訪日観光客を呼びこむ絶好の機会です。
あと5年のことです。


新・国立競技場建設計画が、当初の予定から
大きくズレました。建設費用が高騰したからです。
設計図面通りに建設することはできなくなりました。
とりわけ屋根の建設にコストがかかることが判明
したからです。


また、オリンピック開催期間中は真夏で、
炎天下で競技を行なうことに懸念も表明されました。
ですが、今さら日程の変更はできそうもありません
ので、予定通り実施しなくてはなりません。


競技を行なうトラック内などの温度を下げるシステム
開発が急がれるでしょう。そうした措置をとらないと、
好記録は望めません。


交通機関の利用しやすさや、案内図や標識などの
表示方法などオリンピック開催期間に限定した措置
ではなく、今後も訪日観光客を増やすための工夫が
必要です。路線図や地下街の案内図など、
私たちにも分かりにくい表示が多いですね。


セキュリティや危機管理の問題も大変重要です。
テロ対策は特に重点的に講じてもらいたいものです。


オフィスビルを含めた街づくりは、何も東京に限定
された課題ではありません。


大都市圏(東京、大阪、名古屋、横浜、札幌、福岡の
周辺地域)のどの地域でも、規模の違いはあるにせよ、
共通の課題と言えます。


近い将来、新幹線網が日本全国に拡大されます。
ますます物理的な距離が縮まります。
インターネットだけでなく、空と陸の交通機関の拡充に
よって、人々の移動する手段や、情報伝達手段が増え、
情報量が幾何級数的に増大していくことでしょう。


今後は、どこに住み、どこで働くかが、果たして重要な
意味を持つのか、を考えるべき時代がやって来ると、
私は考えています。


物理的な距離は、心理的な距離を反映していました。
遠く離れていると、気持ちも離れていくという現実が
ありました。


ですが、物理的な距離が一旦縮まれば、心理的な
距離も縮まるのでしょうか?


これはなんとも言えないと思います。
いつでも連絡できる、いつでも会えるということに
なれば、むしろ煩わしさが先に立つと考えられるから
です。束縛されることを嫌うのは普通の感覚でしょう。


人間の願望には際限がなく、ある一定の願望が満た
されると、さらにもっと多くを望むようになります。
不便や不快の解決策を提示するのが企業の重要な
役割の一つですが、不便や不快は尽きることがあり
ません。


それが進歩ではないか、と言われれば、「そうです」
と答えるしかありませんが、一旦立ち止まって、
じっくり考えてみることが大切だ、と思っています。






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